Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ve tapu siciline tescil edilen, özel bir mülkiyet türüdür. Özellikle apartman, site veya çok katlı konut projelerinde sıkça karşımıza çıkan kat mülkiyeti, hem bireysel hem ortak alan kullanım haklarını yasal çerçeveye oturtur. Tapu kaydı, kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını net bir şekilde belirler.

Bu yazıda kat mülkiyeti nedir, kat irtifakı ile farkı, kat mülkiyeti tapusu nedir, kat maliklerinin hakları ve sorumlulukları gibi önemli konulara detaylı şekilde değinilecektir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, bir arsa üzerinde inşa edilmiş yapının tamamlanmış olması şartıyla, bağımsız bölümlerin (örneğin daire, ofis, dükkan) malikleri tarafından arsa payı oranında kurulan ayrı bir mülkiyet hakkıdır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu ve özellikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenir.

Yani kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanan ve iskan belgesi alınan bir binanın bağımsız bölümlerinin, tek tek tapuya tescil edilerek sahibine yasal haklar kazandırmasıdır.

Kat Mülkiyeti Tapusu Nedir?

Kat mülkiyeti tapusu, bir bağımsız bölümün sahibine ait özel tapu türüdür. Bu tapuda;

  • Bağımsız bölüm numarası

  • Kat, daire veya iş yeri bilgisi

  • Arsa payı oranı

  • Ana taşınmaz adresi

  • Kat malikinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarası

yer alır. Bu tapu sayesinde malik, sadece dairesinde değil aynı zamanda ortak alanlarda da belirli oranlarda hak sahibi olur.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Farklar

Özellik Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı
İnşaat Durumu Bina tamamen bitmiş ve iskan alınmış olmalıdır İnşaat devam ediyordur veya henüz tamamlanmamıştır
Tapu Türü Kat mülkiyeti tapusu verilir Kat irtifakı tapusu verilir
Hukuki Güvence Mülkiyet hakkı kazandırır Ön aşamadır, sadece yapı hakkını gösterir
Ortak Alan Hakkı Ortak alanlarda da hak sahibidir Sınırlı hak sağlar

Kat irtifakı, binanın yapılması planlanan aşamada arsa payları üzerinden kurulan geçici bir haktır. İnşaat bittikten sonra kat mülkiyetine çevrilmelidir.

Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?

Kat mülkiyetine sahip kişilerin yasal olarak bazı temel hakları bulunmaktadır:

  • Bağımsız bölümünü kullanma ve kiraya verme hakkı

  • Ortak alanlardan (merdiven, bahçe, otopark vb.) yararlanma hakkı

  • Kat malikleri kurulunda oy kullanma hakkı

  • Yönetici seçme ve denetleme hakkı

  • Mülk üzerinde tasarruf etme (satma, devretme) hakkı

Aynı zamanda, malikler ortak yaşamı etkileyen kararlarda söz sahibidir.

Kat Maliklerinin Sorumlulukları Nelerdir?

Haklar kadar yükümlülükler de önemlidir. Kat mülkiyetine sahip olan bireyler aşağıdaki sorumluluklara sahiptir:

Bu kurallara uymayan kat malikleri hakkında yasal işlem başlatılabilir.

Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti kurmak için aşağıdaki adımlar izlenir:

  1. Yapının tamamlanmış olması ve iskan belgesi alınması

  2. Projenin mimari planının onaylanmış olması

  3. Tapu müdürlüğüne gerekli belgelerle başvuru yapılması

  4. Bağımsız bölümlerin numaralandırılması ve tapuların hazırlanması

Başvuru sürecinde şu belgeler gerekir:

  • Yapı kullanma izin belgesi (iskan)

  • Mimari proje

  • Yönetim planı

  • Tapu ve kimlik bilgileri

Tapu Müdürlüğü tarafından başvurunun uygun bulunması halinde, kat mülkiyeti tapuları oluşturulur.

Kat Mülkiyeti Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

  • Kat mülkiyeti olmadan ev satılır mı?

Evet, ancak genellikle bu durumda yalnızca kat irtifakı tapusu devredilmiş olur. Kat mülkiyeti olmayan daireler bazı bankalar tarafından ipotek altına alınmaz ve krediye uygun sayılmaz.

  • Kat mülkiyeti olmayan ev alınır mı?

Alınabilir ancak iskan alınmamışsa, hukuki ve maddi riskler olabilir. Bu yüzden mümkünse kat mülkiyeti tapulu evler tercih edilmelidir.

  • Ortak alanlara müdahale edilebilir mi?

Hayır. Apartmanın ortak kullanım alanlarına izinsiz müdahale yasaktır. Kat malikleri kurulunun onayı gereklidir.

  • Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, apartmanın nasıl yönetileceğini, aidat sistemini, kuralları ve kat maliklerinin sorumluluklarını içeren resmi belgedir. Bu belge tüm maliklerin uyması gereken kuralları içerir ve tapu tescili sırasında hazırlanır.

Yönetim planı:

  • Apartmanın yönetim şekli

  • Aidat ödeme kuralları

  • Ortak alanların kullanımı

  • Toplantı ve oy çokluğu esasları

gibi konuları düzenler.

Kat Mülkiyeti ile Dairenizi Güvence Altına Alın

Bir yapıda bağımsız bölüm sahibi olmak sadece dört duvar değil, aynı zamanda ortak yaşamın da parçası olmak anlamına gelir. Kat mülkiyeti, mülkiyet hakkınızı resmileştirerek hukuki güvence sağlar. Aidat, yönetim, karar alma gibi süreçlerde söz hakkı sahibi olmak için kat mülkiyeti tapusu büyük önem taşır.

Muhabir: Kağan Karacehennem