Ev sahibi ve kiracılar arasındaki kira artış uyuşmazlıklarında dengeleri değiştirecek kritik bir içtihat kararı çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmış olsa dahi, belirlenen kira bedelinin piyasa emsallerinin çok altında kalması durumunda 5 yıllık yasal sürenin dolması beklenmeden hak ve nesafete göre kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
Yüksek Mahkeme, sözleşmenin yenilenmesinden itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi ile mevcut kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi marifetiyle araştırılması gerektiğini vurguladı.
Dava konusu olay İstanbul'da bir iş yerinin kiralanmasıyla başladı. Mülk sahibi, 2005 yılından bu yana aynı kiracının kullanımında olan taşınmaz için 2021 yılında ödenen aylık 22 bin TL kira bedelinin bölgedeki rayiçlerin çok altında kaldığını belirterek kiranın 39 bin TL'ye yükseltilmesi talebiyle kira tespit davası açtı.
Davayı inceleyen Sulh Hukuk Mahkemesi; taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca son sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıllık yasal sürenin geçmediğini, bu nedenle hak ve nesafet ilkesine göre serbest belirleme yapılamayacağını, artışın sözleşmedeki şartlara göre endeksle sınırlı kalması gerektiğini
belirterek davayı reddetti. Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından geri çevrildi. Mülk sahibinin kiracının 2005'ten beri mülkte oturduğunu belirterek kararı temyiz etmesi üzerine dosya Yargıtay'ın gündemine geldi.
Yargıtay yerel mahkemenin kararını bozdu: "Eksik inceleme yapıldı"
Temyiz incelemesini tamamlayan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin ve istinafın kararını usul ve yasaya aykırı bularak bozdu.
Kararda, 6098 sayılı TBK hükümleri uyarınca 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin; üretici/tüketici endeksleri, kiralananın durumu ve emsal bedeller gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde mahkemece belirlenebileceği hatırlatıldı.
Dairenin kararında şu tarihi tespitlere yer verildi:
"Dava konusu olayda tarafların kira ilişkisinin 2005'te başladığı, 2018'deki kira sözleşmesinin miktar itibarıyla güncellemeyi ifade etmediği, sadece mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiği iddia edilmiştir. Mahkemenin görevi sunulan delilleri tartışmak, sözleşme tarihinin niteliğini ve kira bedelinin emsallere uygun olup olmadığını araştırmaktır."
"Yenilenen sözleşmeden 5 yıl geçmese bile ilk başlangıç esas alınmalı"
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin güncelliğini yitirmesi durumunda mahkemelerin izlemesi gereken yöntemi şu ifadelerle bağlayıcı hale getirdi:
"Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir.
İlk derece mahkemesince 2018 tarihli sözleşmede belirlenen kira bedelinin, yapıldığı tarih itibarıyla rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması; rayice uygun ise endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde ise hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken eksik incelemeyle karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir."
Bu emsal kararla birlikte; sadece eski sözleşmeyi kağıt üzerinde yenileyen veya ara dönemde rayicin çok altında kalan tutarlarla sözleşme tazeleyen mülk sahipleri, 5 yıllık sürenin dolmasını beklemeden emsal kira tespiti talebiyle mahkemeye başvurabilecek.
