Milyonlarca vatandaşı doğrudan ilgilendiren emlak rayiç bedel ve vergi artışları tartışmaya neden oldu. 2026-2029 döneminde geçerli olacak yeni birim değerler, özellikle büyük şehirlerde ve turizm bölgelerinde beklenenin üzerinde.
Tüm Türkiye’deki konut ve iş yerlerini etkileyecek olan düzenleme ile bazı bölgelerdeki emlak rayiç bedelleri ve emlak vergileri 10-15 kat yükselecek. İstanbul, Ankara gibi büyükşehirlerde ise bazı mahallelerde artış oranının yüzde binin üzerinde olacağı öngörülüyor.
Artış, yalnızca emlak vergisini değil; taşınmaz kültür varlıkları katkı payı, değerli konut vergisi, tapu harcı, emsal kira bedeli, değer artış kazancı, veraset ve intikal vergisi gibi kalemleri de doğrudan etkileyecek. Bu durum dolaylı olarak kira fiyatlarını, konut satış bedellerini ve inşaat maliyetlerini de artıracak.
Konuya dair 24 Saat’e değerlendirmelerde bulunan Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı ve Tüm Emlak Danışmanları Birliği Genel Başkanı Hakan Akçam, vergi artışlarının piyasada yarattığı etki, kiraya yansımaları ve itiraz mekanizmaları üzerine konuştu.
Kira ve satış fiyatları şimdiden arttı
Yeni rayiç değerler açıklanır açıklanmaz satış ve kira fiyatlarında artış yaşandı. Sizin gözleminiz nedir, piyasada tablo nasıl?
Yeni rayiç değerlerin açıklanmasıyla birlikte piyasada hareketlilik gözlemliyoruz. Özellikle büyükşehirlerde, vatandaşlar rayiç artışlarını mülklerinin değer kazandığı şeklinde yorumluyor. Bu da satış ve kira fiyatlarında yukarı yönlü bir eğilim yaratıyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, rayiç bedelin piyasa fiyatı olmadığıdır.
2023 yılında da benzer bir algı oluşmuştu; o dönemde kamuoyuna yaptığımız açıklamalarda rayicin vergisel bir referans olduğunu vurgulamıştık. Bugün de aynı noktadayız: fiyat artışları rayiçten değil, rayicin yarattığı algıdan kaynaklanıyor. Bu konuda vatandaşın doğru bilgilendirilmesi önemli.
Artan emlak vergileri ve tapu harçlarının, mülk sahipleri tarafından doğrudan kiracılara yansıtılacağı öngörülüyor. Bu durum kiracı-ev sahibi ilişkilerini nasıl etkileyecek?
Emlak vergilerindeki ve tapu harçlarındaki artışlar, mülk sahipleri açısından ek maliyetler doğuruyor. Bu maliyetlerin kiracılara yansıtılması ise kira ilişkilerinde hassasiyet gerektiriyor. Özellikle ticari mülklerde bu yansıma daha belirgin. Ancak burada hükümetin kira artışlarına getirdiği sınırlamalar ve arabuluculuk mekanizmaları, ilişkilerin dengeli yürütülmesini sağlıyor. 2022’de hayata geçirilen kira artış sınırı ve 2023’te devreye giren arabuluculuk sistemi, bu tür sorunların çözümünde önemli rol oynadı. Bugün de aynı mekanizmaların etkin biçimde çalıştığını görüyoruz. Tarafların karşılıklı anlayışla hareket etmesi, bu süreci daha sağlıklı kılacaktır.
“Uzun süredir rayici sabit kalan bölgelerde artışlar daha çok oldu”
Türkiye’nin farklı bölgelerinde rayiç bedel artışları yüzde 500’ü, hatta bazı yerlerde yüzde bin 400’ü buluyor. Bu oranları nasıl değerlendirirsiniz? Gerçek piyasa değerlerini mi yansıtıyor, yoksa fahiş mi?
Bu oranlar ilk bakışta yüksek görünse de, uzun yıllardır güncellenmeyen rayiç bedellerin yeniden değerlendirilmesiyle oluştuğunu unutmamak gerekir. Bazı bölgelerde 10 yılı aşkın süredir rayiçler sabit kalmıştı. Hükümetin bu konuda attığı adım, vergi sisteminin daha adil işlemesi açısından önemli. Elbette bazı bölgelerde aşırı artışlar yaşandı; bu noktada takdir komisyonlarının daha dengeli ve yerel veriyle hareket etmesi gerektiğini düşünüyoruz. 2021’de önerdiğimiz “bölgesel değerleme modeli” bu tür sorunların önüne geçebilir. Rayiç bedel, piyasa fiyatı değildir; bu ayrımın kamuoyunda netleşmesi gerekiyor.
Alım gücü düşük olduğu için konut satışı az
Sektör olarak satışların durması, kiraların kontrolden çıkması ya da kayıt dışılığın artması gibi durumlar öngörüyor musunuz?
Piyasada bazı sorunlar yaşanıyor; özellikle alım gücünün düşmesiyle satışlarda yavaşlama gözlemliyoruz. Kiralarda yaşanan artış ise arz-talep dengesinden kaynaklanıyor; bu noktada yeni konut üretiminin hızlanması önemli. Kayıt dışılık konusunda ise hem Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün hem de Maliye’nin denetimleri sıkılaştı. 2020 sonrası dönemde yaşanan geçici kayıt dışı eğilimler, bugün daha kontrollü bir yapıya kavuştu. Sektör olarak bu süreci destekliyor, düzenlemelerin sahada karşılık bulmasını önemsiyoruz.
“Takdir komisyonlarına emlak danışmanları da katılmalı”
Bu süreçte hükümetten veya belediyelerden beklentiniz nedir? Emlak piyasasının istikrara kavuşması için hangi düzenlemeler yapılmalı? Sürecin şeffaflığı ve erişilebilirliği yeterli mi?
Hükümetin rayiç bedel güncellemeleriyle vergi sistemini daha adil hale getirme çabası yerinde bir adımdır. Ancak bu sürecin daha şeffaf ve katılımcı yürütülmesi gerektiğini düşünüyoruz. Takdir komisyonlarına emlak danışmanlarının, STK’ların ve yerel temsilcilerin dahil edilmesi, rayiçlerin daha gerçekçi belirlenmesini sağlar.
“Rayiç bedelleri kamuoyuna gerekçeli raporlarla sunulmalı”
Belediyelerden beklentimiz, ilan edilen rayiçlerin gerekçeli raporlarla kamuoyuna sunulması. Ayrıca tapu harçlarında kademeli geçiş modeli ve sosyal konut üretiminin artırılması, piyasadaki sorunların çözümüne katkı sağlar. Hükümetin bu yönde attığı adımları destekliyor, sektör olarak iş birliğine hazır olduğumuzu ifade ediyoruz.
Takdir komisyonu kararlarına karşı itiraz süreci devam ediyor. Bu başvurular için son tarih 8 Eylül 2025 olarak açıklandı. Mükelleflere bu konuda öneri ya da uyarılarınız var mı?
İtiraz süreci teknik olarak açık ve yasal çerçevede tanımlanmış durumda. Ancak vatandaşın bu süreci doğru ve zamanında takip edebilmesi için bilgilendirme mekanizmalarının güçlendirilmesi gerekiyor. Biz, rayiç bedel itirazı için rehber dokümanlar hazırladık; dilekçe örnekleri, başvuru adresleri ve gerekçeli açıklamalarla mükelleflere destek veriyoruz.
Belediyelerin ve ilgili kurumların bu süreci daha görünür kılması, vatandaşın hakkını kullanmasını kolaylaştıracaktır. 8 Eylül Pazartesi gününe, yani son tarihe kadar dijital ve fiziki başvuru kanallarının açık ve anlaşılır olması, sürecin sağlıklı işlemesi açısından kritik. Bu konuda kamu kurumlarının gösterdiği çabayı takdir ediyoruz.
