Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) 2026 yılı ilk çeyrek verilerine göre, Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi nominal olarak yüzde 31 oranında artış gösterirken, enflasyondan arındırılmış reel büyüme oranı yüzde 0 seviyesinde gerçekleşti.
Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası (ATEM) Başkanı Hakan Akçam, ticari mülk piyasasındaki son gelişmeleri, sahadaki durgunluğun nedenlerini ve sektörün geleceğine yönelik çözüm önerilerini 24 Saat ile paylaştı.
"FİNANSMAN MALİYETLERİ PİYASAYI KİLİTLEDİ"
Merkez Bankası’nın 2026 yılı ilk çeyrek verilerine göre, Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi nominal olarak yüzde 31 artarken, enflasyondan arındırılmış reel artış yüzde 0 oldu. Ticari mülklerde reel büyümenin durmasını, piyasanın doyum noktasına ulaştığı ya da tıkandığı şeklinde yorumlayabilir miyiz? Sahadaki durgunluk bu veriyi nasıl doğruluyor?
Enflasyondan arındırılmış reel büyüme oranının tam olarak yüzde 0 seviyesinde kalması, ticari gayrimenkul piyasasında yapısal bir doyum noktasından ziyade, yüksek maliyetli finansman kanalları ve genel alım gücündeki erozyon sebebiyle ciddi bir kilitlenme yaşandığını gösteriyor. Nominal bazda görülen yüzde 31'lik artış, mevcut enflasyon oranlarının altında kaldığı için yatırımcılar açısından net bir kazanç sunmadığı gibi, aslında varlıkların reel değerinde bir erimeyi de beraberinde getiriyor. Sahada hissedilen durgunluk, nakit akışının yavaşlaması ve yatırım kararlarının ertelenmesi de bu durağanlık verisini doğrudan destekleyen dinamikler arasında yer alıyor.
"DÜKKAN FİYATLARINDA REEL ARTIŞ NEREDEYSE DURDU"
Veriler, Türkiye genelinde dükkan fiyatlarının reel olarak sadece yüzde 0,1 arttığını, yani neredeyse tamamen yerinde saydığını gösteriyor. Yatırımcıların ve esnafın fiziki dükkan alım-satımından veya kiralamasından uzaklaşmasının arkasında yükselen maliyetler mi var, yoksa dijitalleşen ticaret mi dükkana olan ilgiyi bitirdi?
Türkiye genelindeki dükkan fiyatlarında kaydedilen yüzde 0,1'lik sınırlı reel artış, ticari mülk piyasasının net bir şekilde yerinde saydığının ve büyüme gösteremediğinin en somut kanıtı olarak karşımıza çıkıyor. Ticari operasyonların ve alışveriş alışkanlıklarının hızla dijital mecralara ve e-ticaret platformlarına kaymasıyla birlikte, geçmişteki "her lokasyondaki dükkan yüksek iş yapar" anlayışı tamamen geçerliliğini yitirmiş durumdadır. Günümüz piyasa şartlarında yüksek maliyetlerin de etkisiyle artık sadece çok güçlü lojistik altyapıya, sevkiyat kolaylığına ve merkezi lokasyon avantajına sahip olan nitelikli dükkanlar ticari cazibesini koruyarak ayakta kalabiliyor.
PANDEMİ SONRASI YENİ KURUMSAL ÇALIŞMA DÜZENİ
Endekste en dikkat çekici veri ofislerden geldi. Ofis fiyatları nominal olarak artsa da reel olarak yüzde 0,5 azaldı, yani enflasyon karşısında değer kaybetti. Pandemi sonrası başlayan uzaktan çalışma modelinin ve plazalardaki yüksek aidat/kira krizinin ofis piyasasını eritmesini bekliyor muydunuz? Ofis sahipleri mülklerini elden mi çıkarıyor?
Ofis fiyatlarında görülen reel yüzde 0,5'lik gerileme, pandemi dönemiyle başlayan hibrit ve uzaktan çalışma modellerinin artık iş dünyasında geçici bir eğilim değil, kalıcı bir kurumsal yapı haline geldiğini tescilliyor. Bu veri ofis piyasasının tamamen yok olduğu ya da eridiği anlamına gelmiyor; aksine piyasada işlevselliğe ve niteliğe dayalı çok ciddi bir eleme süreci yaşanıyor. Büyük plazalardaki fahiş aidatlar ve yüksek kira krizleri nedeniyle eski tip, operasyonel maliyeti yüksek çalışma alanları hızla değer kaybederken; yeni nesil, enerji verimliliği sağlayan, modern ve daha optimize edilmiş ticari alanlara olan kurumsal ilgi istikrarlı bir şekilde devam ediyor.
BAŞKENTTE YILLIK ARTIŞ YÜZDE 36,3 SEVİYESİNE ULAŞTI
Üç büyük il kıyaslandığında, ticari mülk fiyatlarında yıllık bazda yüzde 36,3 artışla Ankara, İstanbul (yüzde 29,6) ve İzmir’i (yüzde 29,8) geride bırakarak zirveye oturdu. Ankara’daki bu fiyat direncinin ve diğer büyük illere göre daha yüksek oranlı artışın sebebi ne? Başkentte ticari gayrimenkule olan bu talebi ne tetikliyor?
Ankara'da ticari gayrimenkul fiyatlarında gerçekleşen yıllık yüzde 36,3'lük bu dikkat çekici artışın arkasında iki temel faktör yer alıyor; bunlardan ilki, kentin kamu merkezi olmasının getirdiği kurumsal ve ekonomik güvenilirlik algısıdır. İkinci ve en önemli etken ise, başkentin merkezi iş alanlarında ve ana ticaret akslarında yeni, nitelikli ticari arsa arzının son derece kısıtlı olmasıdır. İstanbul ve İzmir gibi diğer büyük metropollerde yeni ticari alan ve proje arzı çok daha geniş bir coğrafyaya yayılarak fazla miktarda sunulduğu için, bu illerdeki fiyat artış hızları Ankara'ya kıyasla daha sınırlı seviyelerde kalıyor.
"MERKEZİ BÖLGELERDE BOŞ DÜKKAN ORANI ARTIYOR"
İstanbul ve İzmir’de yıllık nominal artışlar yüzde 29 bandında kalarak genel endeksin ve enflasyonun altında seyretti. Bu iki büyükşehirde fiyat artış hızının yavaşlaması, şehir merkezlerindeki (özellikle iş hanları ve ana caddelerdeki) dükkanların boş kalma oranlarını artırıyor mu? Mülk sahipleri fiyat düşürmemek için dükkanları boş tutmayı mı tercih ediyor?
İstanbul ve İzmir'in merkezi bölgelerinde, özellikle tarihi iş hanlarında ve köklü ana caddelerde boş dükkan oranlarının belirgin şekilde yükselmesi, mülk sahiplerinin mevcut piyasa koşullarına rağmen kiralama bedellerinde indirim yapmama yönündeki direncinden ileri geliyor. Ancak mali gerçekler göz önüne alındığında bu yaklaşım uzun vadede sürdürülebilir bir gayrimenkul stratejisi değildir; çünkü dükkanlar boş kaldığı her ay mal sahipleri hem düzenli bir kira gelirinden mahrum kalıyor hem de mülkün emlak vergisi, ortak giderleri ve işletme maliyetlerini doğrudan kendi bütçelerinden karşılamak durumunda kalıyor.
"TİCARİ MÜLK PİYASASINDA NAKİT SIKIŞIKLIĞI DERİNLEŞİYOR"
Merkez Bankası fiyatların nominal olarak yüzde 31 arttığını söylüyor ama esnaf tarafında büyük bir nakit sıkışıklığı var. Esnaf hem bu yüksek bedelli dükkanların kiralarını/taksitlerini ödemeye çalışıyor hem de cari ay vergilerini (KDV, stopaj) yetiştirmeye çalışıyor. Bu maliyet kıskacı yüzünden emlakçılarda 'devren kiralık' ilanlarında bir patlama var mı?
Ticari işletmeler ve esnaf üzerindeki yüksek kira bedelleri, stopaj vergileri ve aylık KDV yükümlülükleri son dönemde taşınamaz boyutlara ulaştı ve bu durum piyasada standart kiralık ilanlarının ötesinde, çok ciddi bir "devren kiralık" ilanı yoğunluğu oluşturdu. Sektörel portföylerde görülen bu yoğunlaşma, esnafın artık sadece günlük ticari faaliyetlerini döndürmekte ve nakit akışını sağlamakta zorlandığını değil, aynı zamanda geçmişten gelen borç yükümlülüklerini de devrederek ticari hayatı tamamen sonlandırmak istediğini gösteren çok net bir sektörel göstergedir.
"KISA VADELİ YÜKSEK GETİRİ DÖNEMİ GERİDE KALDI"
Ticari gayrimenkulün enflasyon karşısında reel olarak değer kazandırmaması (yüzde 0 değişim), yerli ve yabancı yatırımcıyı ticari mülk almaktan uzaklaştırır mı? Emlak danışmanlarının portföyündeki ticari mülklerin satış ve kiralama süreleri bu çeyrekte ne kadar uzadı?
Enflasyon oranlarının üzerinde reel bir getiri potansiyeli sunamayan, yani yatırımcısına net kazanç sağlamayan bir finansal piyasaya hem yerli hem de yabancı sermayenin yatırım yapma eğilimi doğal olarak zayıflar. Ticari gayrimenkuller artık geçmiş yıllarda olduğu gibi kısa vadede çok yüksek ve hızlı kazanç sağlayan bir yatırım enstrümanı olma özelliğini kaybetmiştir. Bu yeni ekonomik dönemde, mülk sahipleri tarafından doğru ve piyasa gerçeklerine uygun fiyatlandırma stratejisi yapılmadığı sürece, portföylerdeki ticari taşınmazların satış ve kiralama işlem süreleri geçmiş çeyreklere kıyasla aylarca süren uzun bir zamana yayılmaktadır.
ATEM'DEN ŞEHİR MERKEZLERİNDE CANLANMA İÇİN ÇÖZÜM ÖNERİLERİ
Merkez Bankası'nın bu ilk çeyrek verileri, 2026'nın geri kalanı için ticari gayrimenkulde bir fiyat düşüşünün ya da 'balonun sönmesinin' habercisi mi? Şehir merkezlerindeki ticari hayatın ve emlak piyasasının yeniden canlanması için oda olarak önerileriniz neler?
Karşılaştığımız bu tablo sektörel bir fiyat balonunun kontrolsüzce patlaması şeklinde yorumlanmamalıdır; bu durum tamamen piyasanın kendi iç dinamikleriyle gerçekleştirdiği bir temizlenme, rasyonel fiyatlara çekilme ve yeniden hizalanma sürecidir.
ATEM olarak şehir merkezlerindeki ticari hayatın ve gayrimenkul sektörünün yeniden sağlıklı bir yapıya kavuşabilmesi için acil olarak şu çözüm önerilerini sunuyoruz:
Ticari mülk sahiplerinin üzerindeki vergi yükünü ve kiracıların operasyonel maliyetlerini hafifletmek amacıyla belirli bir dönemi kapsayacak geçici stopaj indirimleri ve KDV düzenlemeleri hızlıca hayata geçirilmelidir.
Şehir merkezlerinde boş ve atıl vaziyette kalan, yüksek işletme maliyetli eski ofis bloklarının, kentsel ihtiyaçlar doğrultusunda konut kullanımına ya da lojistik depolama alanlarına dönüştürülmesini sağlayacak yerel yönetim kararları ve imar mevzuatı esneklikleri oluşturulmalıdır.
Esnafın ve emlak işletmelerinin operasyonel giderlerini en aza indirebilmesi için e-kontrat ve Birlikilan gibi kamusal/kurumsal düşük maliyetli dijital entegrasyon sistemlerine uyum sağlaması artık sektörel bir tercih olmaktan çıkıp finansal bir zorunluluk haline getirilmelidir.
