Resmî Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki değişiklikle, imar planında konut kullanımına uygun bölgelerde bulunan atıl ofis ve büroların, bina içindeki kullanım alanının yüzde 60'ını aşmamak kaydıyla 1 Temmuz 2027'ye kadar konuta dönüştürülmesine olanak tanındı. Düzenlemenin ardından gözler gayrimenkul sektörüne çevrilirken, Emlak Federasyonu (EMFED) Başkanı Nejla Aykaç, uygulamanın sektöre olası etkilerini 24 Saat'e değerlendirdi.
Aykaç, boş ofislerin konuta dönüştürülmesini mevcut yapı stokunun daha verimli kullanılması açısından olumlu bulduklarını ancak Türkiye'nin konut ihtiyacının büyüklüğü göz önüne alındığında bunun tek başına yeterli bir çözüm olmayacağını söyledi.
"Konut ihtiyacının karşılanması ve vatandaşın erişilebilir konuta ulaşabilmesi elbette öncelikli hedeflerden biridir. Bunun yalnızca mevcut yapıların dönüştürülmesiyle değil, yeni üretim modelleri ve uygun finansman destekleriyle birlikte ele alınması gerektiğini düşünüyorum" diyen Aykaç, düzenlemenin özellikle büyükşehirlerde pandemi sonrası boş kalan ofis stokunun değerlendirilmesi açısından doğru yönde atılmış bir adım olduğunu ifade etti.
"Konut, ticaret ve sosyal yaşam birlikte planlanmalı"
Kentlerin yalnızca konutlardan oluşmadığını vurgulayan Aykaç, çalışma hayatı, ticaret, üretim ve sosyal yaşamın da şehirlerin temel dinamikleri olduğuna dikkat çekti.
Özellikle iş merkezlerinin yoğun olduğu bölgelerde plansız biçimde yapılacak konut dönüşümlerinin ulaşım, otopark, altyapı, güvenlik ve yaşam düzeni açısından yeni sorunlar doğurabileceğini belirten Aykaç, konut bölgelerinde ticari faaliyetlerin azalmasının da şehir ekonomisini olumsuz etkileyebileceğini söyledi:
"Bu düzenlemeyi doğru yönde atılmış bir adım olarak görüyorum. Özellikle büyük şehirlerde pandemi sonrası boş kalan ofis stokunun değerlendirilmesi, mevcut yapı stoğunu daha verimli kullanma fırsatı sunuyor. Ancak Türkiye'deki konut ihtiyacının büyüklüğü düşünüldüğünde tek başına yeterli bir çözüm değildir. Bölgesel olarak etkili olabilir fakat ülke genelinde konut arzı sorununu tamamen çözmesi beklenmemelidir.
Konut ihtiyacının karşılanması ve vatandaşın erişilebilir konuta ulaşabilmesi elbette öncelikli hedeflerden biridir. Bunun yalnızca mevcut yapıların dönüştürülmesiyle değil, yeni üretim modelleri ve uygun finansman destekleriyle birlikte ele alınması gerektiğini düşünüyorum.
Boş ofislerin konuta dönüştürülmesi mevcut yapı stokunun değerlendirilmesi açısından doğru yönde atılmış bir adımdır. Ancak burada çok önemli bir dengeyi korumamız gerekiyor. Kentler yalnızca konutlardan oluşmaz; çalışma hayatı, ticaret, üretim ve sosyal yaşam da şehirlerin temel dinamikleridir.
Özellikle iş merkezlerinin yoğun olduğu bölgelerde plansız şekilde konuta dönüşüm yapılması; ulaşım, otopark, altyapı, güvenlik ve yaşam düzeni açısından yeni sorunlar doğurabilir. Aynı şekilde, konut bölgelerinde ticari faaliyetlerin azalması da şehir ekonomisini olumsuz etkileyebilir.
Diğer taraftan, iş yerleri ve ofis piyasası da bugün ciddi sorunlarla karşı karşıyadır. Ticari gayrimenkullerde kiralama ve satın alma maliyetleri oldukça yüksektir. İşletmeler için de uzun vadeli ve öngörülebilir bir politika ihtiyacı bulunmaktadır. Bu nedenle sadece konut tarafını değil, ticari gayrimenkul sektörünü de güçlendirecek bütüncül bir stratejiye ihtiyaç vardır.
Benim görüşüm; barınma hakkını koruyan ancak üretimi, ticareti ve istihdamı da zayıflatmayan dengeli bir şehircilik anlayışının benimsenmesi yönündedir. Sürdürülebilir kentler ancak konut, ticaret ve sosyal yaşamın birlikte planlandığı politikalarla oluşturulabilir"
"Her boş ofis konuta dönüşmeye uygun değil"
Pandemi sonrası özellikle büyükşehirlerde boş kalan ofis stokuna ilişkin de değerlendirmelerde bulunan Aykaç, her ofisin konuta dönüştürülmesinin mümkün olmadığını söyledi.
Dönüşüm sürecinde yapının statik durumu, kat planları, otopark kapasitesi, yangın güvenliği, havalandırma sistemi ve imar koşullarının belirleyici olacağını dile getiren Aykaç, özellikle merkezi iş alanlarında bulunan yeni nesil ofis binalarında dönüşümün daha kolay gerçekleşebileceğini belirtti:
"Her boş ofis binası konuta dönüşmeye uygun değildir. Yapının statik durumu, kat planları, otoparkı, yangın güvenliği, havalandırması ve imar koşulları belirleyici olacaktır. Özellikle merkezi iş alanlarında bulunan yeni nesil ofis binalarında dönüşüm daha kolay olabilir. Yatırımcılar ise dönüşüm maliyetleri, izin süreçleri ve finansman koşullarına göre hareket edecektir."
"Fiyatlarda tek başına belirleyici olmaz"
Yeni düzenlemenin kira ve satış fiyatları üzerindeki etkisine ilişkin değerlendirmede bulunan Aykaç, uygulamanın kısa vadede sınırlı bir rahatlama sağlayabileceğini ancak tek başına fiyatları düşürmesini beklemenin gerçekçi olmayacağını söyledi.
Aykaç, şöyle konuştu:
"Kısa vadede fiyatlar üzerinde sınırlı bir rahatlama sağlayabilir. Ancak kira ve satış fiyatlarını belirleyen temel unsurlar; enflasyon, krediye erişim, üretim maliyetleri ve yeni konut arzıdır. Bu nedenle tek başına fiyatları düşürmesini beklemek gerçekçi olmaz. Destekleyici konut politikalarıyla birlikte uygulanırsa daha etkili sonuçlar verebilir."
"En büyük engel maliyet ve bürokrasi"
Ofislerin konuta dönüştürülmesinde yatırımcıların karşılaşabileceği en büyük zorlukların yüksek dönüşüm maliyetleri, kat maliklerinin onayı, teknik altyapının konut kullanımına uygun hale getirilmesi ve ruhsat süreçleri olduğunu belirten Aykaç, enerji verimliliği, deprem güvenliği ve erişilebilirlik kriterlerinin de yerine getirilmesi gerektiğini kaydetti:
"En önemli zorluklar yüksek dönüşüm maliyetleri, kat maliklerinin onayı, teknik altyapının konut kullanımına uygun hale getirilmesi ve ruhsat süreçleridir. Ayrıca enerji verimliliği, deprem güvenliği ve erişilebilirlik gibi kriterlerin de sağlanması gerekir. Sürecin hızlı ilerleyebilmesi için bürokrasinin sadeleştirilmesi büyük önem taşımaktadır."
"Esnek kullanım modeli yaygınlaşacak"
Hibrit ve uzaktan çalışma modellerinin gayrimenkul sektörünü yeniden şekillendirdiğini belirten Aykaç, önümüzdeki dönemde benzer dönüşümlerin artacağını öngördüğünü belirterek şöyle devam etti:
"Hibrit ve uzaktan çalışma modelleri, gayrimenkul sektörünü yeniden şekillendiriyor. Bundan sonra binaların tek fonksiyonlu değil, değişen ihtiyaçlara uyum sağlayabilen esnek yapılar olarak planlanması gerekiyor. Bu nedenle ofis, konut ve karma kullanım dönüşümlerinin önümüzdeki yıllarda daha yaygın hale geleceğini düşünüyorum. Ancak bu dönüşümlerin sürdürülebilir şehircilik ilkeleri, çevresel kriterler ve sosyal yaşam dengesi gözetilerek planlanması büyük önem taşıyor."
