Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli tapu sahiplerini yakından ilgilendiren önalım hakkı düzenlemesi hakkında önemli bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, hisseli ev, arsa ve tarla satışlarında önalım hakkını kullanmak isteyen hissedardan taşınmazın güncel rayiç bedelini ödemesini öngören hükmü Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararın 9 ay sonra, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı. Bu tarihe kadar mevcut uygulama devam edecek.
Hisseli tapularda önalım hakkı nedir?
Hisseli taşınmazlarda ortaklardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer hissedarlar önalım hakkını kullanabiliyor. Şufa hakkı olarak da bilinen bu hak sayesinde hissedarlar, belirli şartlar altında satılan payı öncelikli olarak satın alabiliyor.
Ancak önalım hakkının kullanılmasında ödenecek bedelin nasıl hesaplanacağı, Aralık 2025'te yapılan yasal düzenlemeyle değiştirilmişti.
Önalım davalarında rayiç bedel nasıl hesaplanıyordu?
Aralık 2025'te yürürlüğe giren düzenlemeye göre önalım davalarında hâkim, satılan hissenin dava tarihindeki güncel piyasa değerini belirliyordu. Davayı açan hissedarın ise mahkeme tarafından verilen kesin süre içerisinde belirlenen tutarı nakit olarak yatırması gerekiyordu.
Örneğin, bir hissedarın payını 1 milyon liraya satması ancak dava sürecinde taşınmazın rayiç değerinin 2 milyon lira olarak belirlenmesi halinde, önalım hakkını kullanmak isteyen diğer hissedardan 2 milyon lira yatırması istenebiliyordu.
AYM rayiç bedel düzenlemesini neden iptal etti?
Anayasa Mahkemesi, önalım davalarında güncel piyasa değerinin esas alınmasının taraflar arasında hak kaybına neden olabileceğine dikkat çekti.
Yüksek Mahkeme'ye göre hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel ile taşınmazın gerçek satış bedeli arasında önemli farklılıklar oluşabiliyor. Bu durum, taşınmazı satın alan kişinin zarar görmesine veya taraflardan biri lehine haksız kazanç ortaya çıkmasına yol açabiliyor.
AYM, düzenlemenin mülkiyet hakkı bakımından taraflar arasında adil bir denge kurmadığı sonucuna ulaşarak rayiç bedel uygulamasını iptal etti.
Mahkeme ayrıca yeni düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçiş hükmünü de iptal kapsamına aldı.
Hisseli ev, arsa ve tarla sahipleri için ne değişecek?
AYM'nin kararıyla hisseli taşınmazlarda önalım hakkı ortadan kalkmış değil. Bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer hissedarların yasal şartlar çerçevesinde önalım davası açma hakkı devam ediyor.
Değişiklik, davalarda hissedarın ödemesi gereken bedelin belirlenmesiyle ilgili olacak.
İptal edilen düzenlemeden önceki sistemde, taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri esas alınıyordu. Ancak AYM'nin iptal kararı, eski sistemin otomatik olarak yeniden yürürlüğe girdiği anlamına gelmiyor.
Yeni uygulamanın nasıl şekilleneceği, TBMM tarafından yapılabilecek yasal düzenlemeye bağlı olacak.
Rayiç bedel uygulaması ne zaman sona erecek?
Anayasa Mahkemesi'nin 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan iptal kararı, 9 ay sonra yürürlüğe girecek.
Buna göre 6 Ağustos 2027 tarihine kadar önalım davalarında mevcut rayiç bedel uygulaması devam edecek. TBMM'nin bu süre içerisinde yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak.
Öte yandan karar, emlak vergilerinde kullanılan rayiç değerleri veya belediyelerin belirlediği emlak vergisi matrahlarını kapsamıyor. İptal kararı yalnızca hisseli taşınmazların önalım davalarında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin düzenlemeyi ilgilendiriyor.
