Ocak ayında Meclis’e sunulan ve Bayındırlık ve İmar Komisyonu’ndan geçtikten sonra beklemeye alınan, site aidatlarına yönelik yeni düzenleme için geri sayım başladı. Önümüzdeki hafta Genel Kurul gündemine gelmesi beklenen teklif, özellikle büyükşehirlerde giderek artan aidat yükü nedeniyle milyonlarca site sakininin gündeminde. Tartışmaların odağında ise aynı soru var: Fahiş aidat artışları gerçekten frenlenebilecek mi?
Uluslararası Tesis Yöneticileri Derneği (TESYÖN) Başkanı Dr. Aylin İlgen ile Emlak Federasyonu (EMFED) Başkanı Dr. Nejla Aykaç, hem kamuoyunda oluşan beklentileri hem de düzenlemenin sahadaki karşılığını 24 Saat’e anlattı. İlgen ve Aykaç, aidatlara sabit bir üst sınır getirilmesine yönelik beklentilerin aksine, böyle bir uygulamanın ne hukuki ne de pratik açıdan mümkün olduğuna dikkat çekti.
“Aidatlar kat maliklerinin kararıdır”
Aidatlara tavan sınırı beklentisine ilişkin değerlendirmede, mevcut sistemin işleyişine dikkat çekilerek şunlar kaydedildi:
"Kira artışlarına getirilen yüzde 25’lik sınırlamanın ardından, benzer bir uygulamanın site aidatlarına da getirileceğine yönelik zaman zaman kamuoyunda değerlendirmeler yapılmakta ve çeşitli haberler yer almaktadır. Ancak mevcut mevzuat çerçevesinde bu yönde bir düzenleme bulunmamaktadır; ayrıca böyle bir uygulamanın hayata geçirilmesi de hukuki ve pratik açıdan mümkün görünmemektedir.
Konut sitelerinde aidat tutarları, kat maliklerinin yılda en az bir kez gerçekleştirdiği genel kurul toplantılarında, binanın ihtiyaçları, sunulacak hizmet seviyesi ve ortak giderler dikkate alınarak belirlenmektedir. Bu süreç, maliklerin kendi yaşam alanlarına ilişkin karar alma hakkının doğal bir sonucudur.
Nitekim bir konutun içindeki harcamalara, yaşam tercihine veya standartlarına dışarıdan müdahale edilemeyeceği gibi; toplu yaşam alanlarında da sunulacak hizmetin kapsamı ve buna bağlı maliyetler, doğrudan kat maliklerinin iradesiyle şekillenmektedir. Örneğin temizlik hizmetlerinin sıklığının artırılması, sosyal tesislerin işletilme modeli, peyzaj ve çevre düzenlemelerine yönelik tercihler gibi unsurlar, aidat tutarlarını doğrudan etkileyen kalemlerdir."
Açıklamada, toplu yaşam alanlarında maliyetlerin doğrudan hizmet kapsamına bağlı olduğu vurgulanarak şu ifadeler kullanıldı:
"Dolayısıyla, aidatlara sabit bir üst sınır getirilmesi; hem hizmet kalitesini hem de yaşam standartlarını sınırlayıcı bir etki doğuracaktır. Toplu yapılarda maliyetler, sunulan hizmetin kapsamı ile doğru orantılı olup, bu dengeyi belirleme yetkisi kat maliklerine aittir."
“Sorun keyfiyet değil, denetim eksikliği”
Yeni düzenlemenin en çok tartışılan başlıklarından biri olan “yönetici keyfiyeti” konusunda ise farklı bir noktaya işaret edildi.
Yönetici kavramının çoğu zaman yanlış yorumlandığını belirten İlgen ve Aykaç, sistemde asıl sorunun denetim eksikliği olduğunu vurguladı:
"Öncelikle burada “yönetici” kavramının netleştirilmesi gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetici; kat malikleri arasından seçilen kişi veya yönetim kurulu olabileceği gibi, hizmet sözleşmesi ile görevlendirilen yönetim firması ya da maaşlı olarak çalışan profesyonel yöneticiyi de ifade edebilmektedir. Bu farklı yapıların uygulamada tek bir başlık altında değerlendirilmesi, zaman zaman kavram karmaşasına yol açmaktadır.
Mevcut mevzuatta bu aktörlerin tanımları ve sorumlulukları yer almakla birlikte, uygulamada yaşanan sorunlar çoğunlukla yetkiden ziyade yönetimsel süreçlerin denetimi ve standardizasyon eksikliğinden kaynaklanmaktadır.
Yeni düzenleme ile birlikte; yalnızca yetki alanlarının belirlenmesi değil, aynı zamanda yönetim süreçlerinin şeffaflığı ve denetlenebilirliği ön plana çıkarılmaktadır. Özellikle işletme bütçesi kapsamında yapılan harcamaların denetimi ve alınan kararların hukuka uygunluğu temel öncelikler arasında yer almaktadır.
Bununla birlikte, hem yönetim firmaları hem de yöneticiler için asgari mesleki yetkinlik kriterlerinin ve hizmet sınıflarının belirlenmesi, bu kişilerin belirli bir belgeye ve denetim mekanizmasına tabi tutulması planlanmaktadır.
Bu yaklaşımın, uygulamada sıkça eleştirilen “yönetici keyfiyeti” algısını azaltarak, daha şeffaf, hesap verebilir ve standartlara bağlı bir yönetim modeline geçiş açısından önemli bir adım olacağı değerlendirilmektedir."
Yeni düzenlemeyle birlikte şeffaflık ve hesap verebilirliğin ön plana çıkacağına dikkat çekilerek, yöneticiler için mesleki yeterlilik ve belge zorunluluğunun da gündemde olduğu ifade edildi.
“Aidat yükü yalnızca büyükşehir meselesi değil”
Özellikle İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde artan aidatlara ilişkin değerlendirmede ise dikkat çekici bir maliyet analizi paylaşıldı:
"Aidatlara ilişkin tartışmaların temelinde çoğunlukla maliyet kalemlerinin yapısı yeterince bilinmeden yapılan değerlendirmeler yer almaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, personel maliyetleri ülke genelinde büyük ölçüde standarttır. Örneğin Kars’ta asgari ücretle çalışan bir personelin işverene maliyeti ile İstanbul’daki bir çalışanın maliyeti arasında temel bir fark bulunmamaktadır. Ancak yaşam maliyetlerinin şehirler arasında ciddi farklılık göstermesi, özellikle büyükşehirlerde bu yükün daha fazla hissedilmesine neden olmaktadır.
İşletme bütçesinin yaklaşık yüzde 70’ini oluşturan personel giderleri dışında kalan bakım ve onarım kalemleri ise toplam bütçenin yaklaşık yüzde 30’unu oluşturmaktadır. Bu kalemler, şehirler arasında kısmi farklılık gösterebilmekte; örneğin İstanbul dışındaki illerde kira ve hizmet bedelleri daha düşük olabilir. Ancak bu kez de malzeme ve ekipmanların büyük şehirlerden temin edilmesi nedeniyle nakliye maliyetleri artabilmektedir.
Dolayısıyla aidatların düşürülmesi konusu yalnızca bölgesel maliyet farklarıyla açıklanabilecek bir durum değildir. Özellikle ticari faaliyeti olmayan konut yapılarında, maliyetleri aşağı çekebilmenin en önemli yolu personel üzerindeki işveren yüklerinin azaltılmasıdır."
Açıklamada, teknik ve güvenlik hizmetlerinden feragat edilmesinin mümkün olmadığına da vurgu yapıldı:
“Bununla birlikte, aidatları düşürme baskısı altında bakım ve teknik hizmetlerden feragat edilmesi mümkün değildir. Asansör bakımları, kazan ve pompa sistemleri, yangın algılama ve güvenlik sistemleri gibi hayati öneme sahip unsurların düzenli olarak işletilmesi zorunludur. Bu kalemlerde yapılacak bir aksama, yalnızca hizmet kalitesini değil, doğrudan can ve mal güvenliğini riske atacaktır.
Bu nedenle yeni düzenlemelerin sahadaki en somut etkisinin; maliyetlerin keyfi şekilde sınırlandırılması değil, giderlerin şeffaflaştırılması, denetlenebilirliğin artırılması ve yönetim süreçlerinin standartlara bağlanması yönünde olması beklenmektedir.”
“Avans sistemi yeni değil”
Düzenlemede yer alan “yıl başında avans toplanması” maddesinin yeni bir uygulama olmadığına dikkat çekildi:
“Aslında burada “yeni bir uygulama” dan değil, zaten Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan İşletme Gider Avansından bahsediyoruz ki buna da aidat deniyor. Avans toplama, yönetimlerin yıl içerisinde oluşacak giderleri karşılayabilmesi için zorunlu bir finansal planlama aracıdır.
Burada önemli olan doğru bir şekilde 12 aylık öngörü oluşturmak ve yapılan işlerin maliyetlerini de şeffaflık bir şekilde paylaşmaktır. Çünkü yıl başında hazırlanan işletme bütçesi ile hangi giderlerin yapılacağı, ne kadar kaynak toplanacağı ve bu kaynağın nerelerde kullanılacağı baştan belirlenmiş olur."
Açıklamada, sorunun sistemden değil uygulamadan kaynaklandığı açıkça ifade edildi:
"Sorun, avans toplanmasında değil; bu sürecin plansız, belgesiz ve denetimsiz yürütülmesindedir.”
“Asıl belirleyici denetim olacak”
Düzenlemenin başarısında en kritik unsurun denetim mekanizması olduğuna işaret eden İlgen ve Aykaç, özellikle dijital takip ve standartlaşma vurgusu yaptı:
"Yeni dönemde hayata geçirilmesi planlanan düzenlemeler, sahada uzun süredir yaşanan pek çok soruna çözüm üretmeyi hedefleyen kapsamlı bir yaklaşım içermektedir. Özellikle “Konutlarda Yönetim ve Denetim” başlığı altında yürütülen çalışmaların, uygulamadaki eksiklikleri giderecek önemli detaylar barındırdığını görmekteyiz.
Denetim mekanizmasının etkinliği ise yalnızca mevzuatın içeriğiyle değil, uygulama süreçlerinin doğru kurgulanması ve sahada sürdürülebilir şekilde işletilmesi ile doğrudan ilişkilidir. Bu noktada, standartların belirlenmesi, şeffaflık ve dijital takip sistemlerinin devreye alınması denetimin gücünü artıracak temel unsurlar olacaktır.
Bakanlığımız uygun gördüğü takdirde ilgili düzenlemelere ilişkin detayların kamuoyu ile paylaşılmasıyla birlikte, uygulamaya dair belirsizliklerin de önemli ölçüde ortadan kalkacağı değerlendirilmektedir."
