Türkiye genelinde hisseli taşınmaz sahiplerini ilgilendiren önemli bir hukuki gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazlarda paydaşların önalım hakkını kullanması sırasında satışa konu payın değerinin mahkeme tarafından rayiç bedel üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi iptal etti.
16 Temmuz 2026 tarihinde alınan karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlandı. İptal kararı, özellikle hisseli tapularda payını satmak isteyenleri ve önalım hakkını kullanmayı planlayan diğer paydaşları ilgilendiriyor.
Hisseli tapularda rayiç bedel uygulaması nedir?
Önalım hakkı, hisseli bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkanı tanıyan hukuki bir hak olarak biliniyor.
AYM'nin incelemesine konu olan düzenleme, 2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yapılan değişiklikle yürürlüğe girmişti.
Söz konusu düzenlemeye göre, üçüncü kişiye satılan taşınmaz payını önalım hakkını kullanarak satın almak isteyen paydaşın ödeyeceği bedel, mahkeme tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanıyordu.
Böylece alıcı ve satıcının satış sözleşmesinde anlaştığı tutar yerine, taşınmaz payının mahkemece belirlenen değeri esas alınıyordu.
13 mahkeme ve CHP'den AYM'ye başvuru
Düzenlemenin Anayasa'ya uygunluğu, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi'nin başvuruları üzerine Anayasa Mahkemesi'nin gündemine taşındı.
Başvuruları inceleyen Yüksek Mahkeme, rayiç bedelin hakim tarafından belirlenmesini öngören hükmün Anayasa'ya aykırı olduğuna karar vererek iptaline hükmetti.
AYM değerlendirmesinde, satış sözleşmesinde alıcı ve satıcının serbest iradeleriyle belirlediği bedel yerine farklı bir tutarın esas alınmasının mülkiyet hakkı bakımından sorun oluşturabileceğine dikkat çekti.
Uygulamanın bazı durumlarda taraflar açısından haksız kazanç veya maddi kayıp doğurabileceği, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar bakımından da hukuki belirsizlik yaratabileceği değerlendirildi.
AYM'nin iptal kararı 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek
Anayasa Mahkemesi, iptal kararının Resmi Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.
Buna göre hisseli taşınmazlarda rayiç bedel uygulamasına ilişkin iptal hükmü 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.
Bu tarihe kadar mevcut yasal düzenleme uygulanmaya devam edecek. Dolayısıyla AYM'nin kararının yayımlanmış olması, rayiç bedel uygulamasının hemen sona erdiği anlamına gelmiyor.
Devam eden önalım davaları nasıl etkilenecek?
AYM, rayiç bedel uygulamasıyla bağlantılı bazı hükümleri ve düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçici hükmü de iptal etti.
İptal kararının yürürlüğe gireceği 6 Ağustos 2027 tarihine kadar TBMM'nin yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak.
Devam eden önalım davalarının nasıl sonuçlanacağı ise yürürlükteki mevzuata, yapılabilecek yeni düzenlemelere ve her davanın kendi hukuki koşullarına göre belirlenecek.
Hisseli taşınmazında pay satmayı düşünenler, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar ve halen devam eden davası bulunan vatandaşlar açısından 6 Ağustos 2027 tarihi önem taşıyor.
