Kira uyuşmazlıklarında ideal çözüm: arabuluculuk

Av. Arb. YUSUF GÜZEL (Başkent Arabuluculuk Merkezi Müdürü) Arabuluculuk: Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri tüm özel hukuk uyuşmazlıklarında uygulanan b...

Av. Arb. YUSUF GÜZEL (Başkent Arabuluculuk Merkezi Müdürü) Arabuluculuk: Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri tüm özel hukuk uyuşmazlıklarında uygulanan bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Arabuluculuğun en yaygın uygulandığı alanlar iş hukuku, sigorta hukuku, kira hukuku ve inşaat hukuku uyuşmazlıklarıdır. Arabuluculukta Anlaşma Oranı %69: Arabuluculuğun yürürlüğe girdiği 2013 yılından bu yana 3.008.179 dosya arabuluculuk sistemine girmiş durumdadır. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Dairesinin 10.04.2022 tarihli verilerine* göre Arabulucular marifetiyle müzakeresi tamamlanan 2.781.858 dosyadan, 1.930.328’inde taraflar el sıkışarak anlaştı. Böylece arabuluculukta toplam dosyalarda anlaşma oranı yüzde 69 oldu. 226.321 dosyanın müzakereleri halen devam etmektedir. Dava Şartı Arabuluculukta Anlaşma Oranı %50’nin üzerinde gerçekleşti: İş uyuşmazlıklarında, 1 Ocak 2018 tarihinden itibaren uygulanan dava şartı arabuluculukta 1.390.291 dosyadan 809.661’i anlaşma ile sonuçlandı. Böylece dava şartı iş dosyalarında anlaşma oranı % 58 olarak gerçekleşti. Ticari uyuşmazlıklarda, 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren uygulanan dava şartı arabuluculukta 422.645 uyuşmazlığın 222.066’sı anlaşma ile sonuçlandı. Dolayısıyla dava şartı ticari uyuşmazlıklarda anlaşma oranı %53 oldu. Tüketici uyuşmazlıklarında, 28 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanan dava şartı arabuluculukta 124.255 dosyanın 65.275’inde taraflar el sıkıştı. Tüketici uyuşmazlıklardaki anlaşma oranı %53 oldu. KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK Ülkemizde en yaygın uyuşmazlıklardan bir tanesi kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklarıdır. Covid-19 salgını ve devamında yaşanan ekonomik sorunlar, kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklarda artışa neden olmuştur. Ödeme güçlüğü çeken kiracılar kiradan indirim ya da bir süre artış olmamasını talep ederken; mevcut enflasyon ortamında kiralayanlar da kira bedellerinin artmasını talep etmektedir. Bu durumdan doğan uyuşmazlıklar sebebiyle, son dönemde kira uyarlama davalarında, kira tespit davalarında ve tahliye davalarında artış olduğu gözlemlenmektedir. Kira Uyuşmazlıklarının Çözümü İçin Dava Yolu Masraflı ve Yorucu Bir Süreçtir: Kira ile ilgili davalar ortalama iki yıl civarında sürmektedir. Ayrıca davadaki yargılama giderleri dava konusunun %25’ini geçmektedir. Davada geçerli olan taleple bağlılık ilkesi ve talep sonucunun değiştirilmemesi ilkesi; zaman içerisinde değişen ihtiyaçların davalara yansımasını engellemektedir. Dolayısıyla tarafların ihtiyaçlarına uygun esnek çözümlere ulaşmak mümkün olmamaktadır. Dava sonunda kira bedeli tespiti veya kira bedelinin uyarlanması kararı verilmektedir. Taraflar arasındaki ilişkinin yeniden düzenlenmesi mümkün olmamaktadır. Yani tarafların her ikisini de memnun etmeyen bir kararlarla kira sözleşmesi devam etmektedir. Dolayısıyla taraflar arasındaki çatışma ve uyuşmazlık devam etmektedir. Bu durum iş ve aile yaşamında huzur ve barışı olumsuz etkilemektedir. Uyuşmazlığın Arabuluculukta Çözülmesi Davadan Daha Avantajlıdır: Her kira ilişkisinin kendine özgü dinamikleri bulunmaktadır. Kira ilişkisinin ne zamandan beri devam ettiği, kira ödemelerindeki düzen, kirada yapılan ya da yapılmayan artışlar, taşınmaz ile ilgili bakım ve tadilat işleri, İşhanı/bina yönetimi kurallarına uyum, tarafların imkan ve ihtiyaçları gibi sayısız durum, taraflar arasındaki ilişkileri belirlemektedir. Dolayısıyla her kira ilişkisinde, kendine özgü çözümler üretilmesi, bir ihtiyaç haline gelmektedir. Şablon kararlar ile kira uyuşmazlıklarına çözüm getirilmesi mümkün değildir. ARABULUCULUK BİR DOSTANE ÇÖZÜM YOLUDUR: KİRA İLİŞKİSİNDEN KAYNAKLI uyuşmazlıkların arabuluculuk yoluyla çözümlenmesinde hem kiraya veren hem de kiracı açısından birçok avantaj bulunmaktadır. Arabuluculukta taraflar, kiralayan ile kiracı arasında ortaya çıkan sorunları, bir arabulucu yardımıyla dostane bir şekilde çözebilme imkanına sahiptirler. Arabuluculukta karşılıklı müzakere ile gizlilik içinde yürütülecek bir arabuluculuk sürecinde taraflar; birbirlerini anlamak, empati kurmak, ilişkilerini yeniden şekillendirmek, ihtiyaç ve imkanlarına uygun çözümler üretmek imkanına sahiptirler. Arabuluculukta Uyuşmazlık Daha Kısa Sürede Çözülmektedir: Kira bedelinin ya da kira ilişkisinin yeniden düzenlenmesi vb. bir amaçla arabulucuya başvurulması halinde uyuşmazlığın çözümü 1 - 8 hafta içerisinde sağlanabilmektedir. Arabuluculukta hiçbir harç ödenmemektedir. Arabuluculukta vekil ile temsil yapılıyor ise davaya nazaran daha makul bir vekalet ücreti söz konusu olmaktadır. Taraflar arasında varılacak anlaşma ile kira ilişkisinin bundan sonraki şekli hem konu hem de süre yönünden sınırsızca taraflar arasında düzenlenebilmektedir. Taraflar değişen durumlara göre de yeniden arabuluculuk yöntemi ile bir araya gelebilmektedir. Dava yolundan farklı olarak taraflar, kira vadesini aydan aya, yıldan yıla veya herhangi bir zaman dilimine göre belirleyebilecekleri gibi ciro üzerinden belirleme, sektörel gelişmelere göre belirleme yollarına gidebileceklerdir. Taraflar, kira sözleşmesinin her bir maddesinde diledikleri değişikliği özgürce yapabileceklerdir. Kiralananın niteliğini değiştirme, küçültme ya da büyültme, mal ile ödeme, kira ilişkisine yan ya da ek başka ilişkilere girme gibi sınırsız seçenekle aralarındaki dengeyi kurabileceklerdir. Taraflar nasıl ki kira ilişkisi kurulurken iradi olarak bir araya gelip kazan-kazan yöntemi ile bir sözleşme yapmışlarsa, bundan sonra da karşı karşıya gelerek değil, yan yana duracakları bir ilişkiyi tercih etmiş olacaklardır. Kira ilişkileri tüm hukuki ilişkiler içinde en uzun süren ilişkilerdendir. Arabuluculuk yöntemi sayesinde, taraflar arasında bozulan ilişkilerin tamir olduğu ve geliştirildiği sonuçlar elde edilmektedir. Arabuluculuk Süreci Gizlidir: Arabuluculuk süreci gizli olduğundan hem görüşme içerikleri hem de varılan anlaşmanın ayrıntıları taraflar arasında kalmaktadır. Dolayısıyla üçüncü kişilerin sözleşme hükümlerinden ve özellikle de kira bedelinden haberdar olmaları mümkün bulunmamaktadır. Böylelikle her bir kira ilişkisi kendi mahremiyetini korumakta, emsal olarak kullanılmamaktadır. Damga Vergisi Konusu: Kira sözleşmelerinde damga vergisi bir yıllık kira bedeli üzerinden alınmaktadır. Damga vergisi oranı kefil olmayan sözleşmelerde binde 1,89, kefil olan sözleşmelerde binde 9,48 olarak alınmaktadır. Arabuluculuk anlaşma belgesi ile güncellenen kira sözleşmelerinde damga vergisi nısbi olarak değil, maktu olarak sadece 132,30 TL şeklinde uygulanmaktadır. Bu durum taraflara ciddi vergi avantajı da sağlamaktadır. Kira uyuşmazlıklarının çözümünde taraflar öncelikle arabuluculuğu, alternatif bir yol olarak denemelidir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk iş hayatında barışın ve huzurun sağlanması için ilk adım olmalıdır.