2026 yılında geçerli olacak emlak vergisine tabi değerlerde beklentilerin oldukça üzerinde artış yapılmıştır. Bu ise gayrimenkul sahiplerinin vergi yükünü oransal olarak oldukça artıracaktır.
Emlak vergisine tabi değerlerin enflasyon oranlarının oldukça üzerinde belirlenmiş olmasının verginin tahsilatında yaşanması muhtemel aksaklıklarla birlikte gayrimenkul hareketliliği üzerindeki olumsuz etkileri de dikkate alınarak ve en kıymetlisi yurttaşların gelir seviyelerinin oldukça kısıtlı arttığı ya da gerilediği dönemde takdir komisyonu kararları tartışılır olmuştur.
---
Kıymetli okurlarım,
Gün doğmadan neler doğar diye bir söz var bilirsiniz…
Ancak bu söz genellikle olumsuzluklardan olumlu gelişmelerin ortaya çıkacağı varsayımından hareketle söylenmektedir…
Bu defa konu oldukça farklı…
Zira bu defa gün doğmasına ramak kala kara haber tez ulaşır gibi bir durumda, gayrimenkulü olanları üzecek kararlar alındı desek doğru olur kanaatindeyim….
Ne mi demek istiyorum? Konuşalım o halde…
Yaklaşık kırk yıldır vergi ve muhasebe çalışan birey olarak ifade etmeliyim ki bu yıl karar altına alınan ve gelecek yıldan itibaren geçerli olacak bir deneyimi hiç yaşamadım desem yeridir.
Konu emlak vergisinin hesaplanmasına esas alınan rayiç değer…
Hazine ve Maliye Bakanı Sn. Mehmet ŞİMŞEK imzası ile 14 Mart 2025 tarihinde bir genelge yayımlanıyor…
“2025/1 no.lu EMLAK VERGİSİ KANUNU İÇ GENELGESİ”nin defterdarlıklara gönderilmiş olduğu anlaşılmakla birlikte genelge ile 2026 yılında uygulanacak emlak vergi değerlerinin tespiti konusuna ve değer takdirlerinin 2025 yılında gerçekleştirileceğine dikkat çekilmektedir.
Sözünü ettiğim genelgenin aynısı (tarihler hariç) 19 Mart 2021 yılında dönemin Hazine ve Maliye Bakanı Sn.Lütfi ELVAN imzası ile yayımlanmış ve 2022 yılına ilişkin emlak vergi değerlerinin tespiti konusuna yer verilmiştir.
2021 yılında oluşturulan Takdir Komisyonu Kararları ile 2022 yılında emlak vergi değerlerinde %150 ye varan artışlar yapılmıştı.
Burada bir detaya dikkatinizi çekmek istiyorum izninizle…
28 Kasım 2017 tarihinde emlak vergisi kanununa geçici bir madde ekleniyor. Söz konusu geçici madde doğrultusunda 2018 yılında uygulanmak üzere arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin artışında %50 yi aşmama kuralı getiriliyor...
Peki takip eden yıllarda nasıl bir belirleme yapılıyor…
Emlak vergisine tabi değerlerin hesaplanmasında 2002 yılından başlamak üzere dört yılda bir takdir komisyonu kararları doğrultusunda oluşturulan değer ve devamında yeniden değerleme oranının yarısı oranında artış uygulanmaktadır.
Burada bir soru akla gelir durumda…
Mademki her yıl yeniden değerleme oranının yarısı oranında bir artış ön görülmüş neden dört yılda bir ayrıca takdir komisyonları tarafından yeni bir değer oluşturulmasına ihtiyaç duyulur? Bunun takdirini size bırakmış olayım…
Kıymetli okurlarım,
2026 yılında vergiye esas olacak tutarlar belediyelerin internet sitelerinde ilan edilmemiştir ya da ben rastlamadım… Dijital çağ olarak isimlendirdiğimiz günümüzde tüm belediyelerin takdir komisyonu kararlarını internet sitelerinde duyurmaları, ayrıca emlak vergisi mükellefiyeti bulunanlara elektronik posta ve/veya SMS yolu ile bilgilendirme yapmasıyla birlikte ilgililere yasal haklarının da anımsatılması sanki daha anlamlı olurdu…
Yapıldı mı bunlar?
Bildiğim kadarıyla yapılmadı ya da önemsiz oranda yerine getirildi…
Ne oldu peki?
Ortalık karıştı…
Emlak vergisine tabi gayrimenkulü olanlar bilgilenmek için ilgili belediyelerle iletişime geçmek ve listeleri görmek gayesiyle muhtarlıklara akın ettiler…
Ne dersiniz?
Yöntem oldukça yenilikçi değil mi?
İroni yapıyorum kıymetli okurlar…
İdarelerin geleneksel yöntemlerden ziyade yenilikçi / çağa uygun yöntemlerle yurttaşlar yönünden sonuç doğuran eylemleri duyurmaları beklenir…
Şimdi rakamlarla emlak vergisine tabi değerleri konuşalım izninizle…
Ankara’da bir yerleşim yerindeki emlak vergisine tabi metrekare değeri 2020 yılında 104,57 TL, 2025 yılında 334,99 TL olarak yeniden değerleme oranlarının yarısı oranında artış gerçekleştirilmiş olmakla birlikte 2026 yılında 1.800,- TL olarak belirlenmiş. Yani 2026 yılında %437 artış yapılmış…,
Ne deriz buna konuşma dilinde “el insaf…”
Emlak vergisine tabi değerler genel olarak neye göre belirleniyor? Yeniden değerleme oranlarına göre…
Yeniden değerleme oranlarından anlaşılması gereken nedir? (Kıymetli okurlarım sizleri teknik bilgilere boğmak istemem ama konu ile bağlantılı yasal düzenlemeyi ifade etmem daha anlamlı olacaktır. “Yeniden değerleme oranı, yeniden değerleme yapılacak yılın Ekim ayında (Ekim ayı dahil) bir önceki yılın aynı dönemine göre Türkiye İstatistik Kurumunun Toptan Eşya Fiyatları Genel Endeksinde meydana gelen ortalama fiyat artış oranıdır.”)
Yasal düzenleme enflasyon oranlarından söz etmektedir. Enflasyon oranları da ilgili kamu kurumu tarafından ilan edilmektedir.
Yukarıda yer alan örneği yeniden değerleme oranlarını dikkate alarak düzenleyelim ve aynı açıklamalarla hesaplama yapalım izninizle…
2020 yılında 104,57 TL, 2025 yılında 395,32 TL olarak yeniden değerleme oranında artış gerçekleştirilmiş olmakla birlikte 2026 yılında 1.800,- TL olarak belirlenmiş. Bir başka ifadeyle enflasyon oranlarının tam uygulanması halinde dahi 2026 yılında %355 artış yapılmış olmaktadır…,
Örnekte yer verildiği üzere güzel ülkemde 2020 yılından başlamak üzere 2024 yılı dahil enflasyon oranları dikkate alınmak suretiyle emlak vergisine tabi değerlerin takdir komisyonu tarafından belirlenmiş tutarlarla bağlantılı olarak enflasyon oranının oldukça üzerinde bir belirleme yapılmış olduğuna tanık olmaktayız ne yazık ki…
Takdir komisyonlarının TUİK tarafından açıklanan enflasyonun olukça üzerinde bir değer tespit etmeleri yasal mı derseniz, bana göre evet tamamının yasal dayanağı var…
Her şey usul ve yasaya uygunken makul bulunmayan artışlar dava konusu yapılabilir mi?
Evet kıymetli okurlarım vergi mahkemesinde dava konusu yapılabilir ve bunun süresi 30 gündür…
Takdir komisyonu kararlarının ilan edildiği tarihin 30 Haziran 2025 olduğu kabul edildiğinde normal koşullarda dava açmak arzusunda olan emlak vergisi mükelleflerinin doğrudan ya da vekilleri aracılığı ile 30 Temmuz 2025 tarihine kadar dava açmaları gerekirdi…
Ancak söz konusu tarihin adli tatile rastlaması nedeniyle 08 Eylül 2025 (07 Eylül Pazar gününe denk geldiğinden) tarihine kadar dava açılması olanaklı görülmektedir.
Peki dava açmak gerekir mi?
Saygıdeğer okurlarım bununla bağlantılı olarak öncelikli olarak fayda/maliyet analizi yapmakta yarar görmekteyim. Konuşma dilinde ifade etmek gerekirse astarı yüzünden pahalı ise uzak durmakta fayda olur…
O halde buradan konuyla bağlantılı bir çağrı da yapmış olayım…
Emlak vergisine tabi değerlerin enflasyon oranlarının oldukça üzerinde belirlenmiş olmasının verginin tahsilatında yaşanması muhtemel aksaklıklarla birlikte gayrimenkul hareketliliği üzerindeki olumsuz etkileri de dikkate alınarak ve en kıymetlisi yurttaşların gelir seviyelerinin oldukça kısıtlı arttığı ya da gerilediği dönemde takdir komisyonu kararları tartışılır olmuştur.
2018 yılında yapılan düzenleme gibi bir düzenleme yapılarak, emlak vergisi mükelleflerinin oransal olarak oldukça yüksek emlak vergileri ile karşılaşmaları önlenmelidir…
